Приобретение квартиры в новостройке может быть весьма выгодным делом, особенно, если договор заключается на ранней стадии строительства.
Кроме того, покупка жилья от застройщика оказаться единственной возможностью улучшить жилищные условия, так как банки охотно кредитуют граждан под залог приобретаемой недвижимости. Но если подходить к выбору недвижимости и оформлению документов без должного внимания, вместо нового жилья дольщик может потерять свои деньги и остаться без квартиры. В этой статье мы рассмотрим основные ошибки при покупке недвижимости в новостройке.
Главный ориентир – низкая стоимость
Некоторые ошибочно полагают, что на стадии котлована квартиру в новостройке можно купить почти за бесценок. К сожалению, рекламные билборды от застройщиков способствуют укреплению такой уверенности. Однако это в корне неверно, для постройки жилого здания требуется привлечь большое количество ресурсов, и застройщик не будет работать себе в убыток, продавая жилье «ниже рынка».
Реклама направлена на привлечение клиентов, и если указана действительно низкая цена, это может говорить о необходимости продать за эту цену только отдельные, низколиквидные квартиры, например - первые этажи с окнами на парковку. Кроме того, откровенно заниженная цена является сигналом о возможном мошенничестве, например, застройщик предлагает продажу по «неофициальным» схемам, которые на самом деле являются незаконными. Или же застройщик нашел очередную схему, позволяющую быстро и безнаказанно «потеряться» с деньгами дольщиков.
В любом случае, для того чтобы продавать квартиру по сниженной цене, у застройщика должны быть очень веские основания. Например, не очень выгодное местоположение новостройки, сложности с транспортной доступностью или же в документации прямо указывается посредственное качество строящихся квартир. Даже если такое основание имеется, подумайте еще раз – вам действительно нужна именно такая квартира?
Сделку легко оформить своими силами
Немного среди потенциальных покупателей тех, кто действительно профессионально разбирается в договорах и может учесть все нюансы и «подводные камни» при подписании документов. В некоторых договорах, предлагаемых застройщиками к подписанию, а также в приложениях к ним, иногда встречаются такие ловушки, которые могут привести покупателя к дополнительным (и весьма существенным расходам), а то и к полной потере денежных средств.
Кроме того, по договору продавцом жилья может оказаться совершенно другая фирма, не имеющая отношения к застройщику (которая через пару месяцев закроется). Соответственно, застройщик по «чужим» договорам исполнять какие-либо обязательства не обязан, и это подтвердит любой суд. Привлечение к проведению сделки хорошего юриста (не риелтора, а именно юриста, специализирующегося на жилищном праве) поможет выявить возможные проблемы задолго до их возникновения.
Строительной документацией пусть занимаются госслужбы
Еще меньше среди дольщиков тех, кто способен «читать» строительную документацию. Многие думают, что наличие «правильного» договора и уплаченные средства являются гарантией получения в будущем качественного жилья, а также выполнения застройщиком своих обязательств, в том числе, изложенных устно. Между тем, высока вероятность того, что застройщик будет всячески стараться стремиться к достижению того качественного минимума, который указан в проектной декларации. Причем, его желание минимизировать затраты ограничивается только существующими строительными нормами и правилами. Поэтому будет лучше, если с вами поделится выводами профессионал, который может составить объективную картину относительно возможного качества приобретаемого жилья.
Лицензия застройщика является основанием полного доверия к нему
Приобретая недвижимость, которой еще не существует (на ранних стадиях строительства), покупатель принимает на себя определенные риски. Застройщик может оказаться не способным выполнить свои обязательства по договору в силу различных причин. То есть, дом может оказаться недостроенным по причине банкротства застройщика, наступившего в результате осложнения общей экономической ситуации в стране, из-за наступления различных проблем с финансированием.
Хороший строитель – не означает хороший менеджер. Компания может неправильно оценить свои финансовые возможности, допустить ошибки в планировании. Например, для возведения жилого дома выбран участок с таким местоположением, которое не позволяет продать столько квартир, чтобы была возможность продолжать строительство. Отсутствие портфолио реализованных проектов, в свою очередь, не позволяет застройщику надеяться на получение банковских кредитов. В результате – банкротство и «долгострой», а обиженные дольщики опять ищут защиты у государства.
Необходимо уделить внимание проверке финансовой состоятельности застройщика. Нужно видеть – какие дома были построены им ранее, возникали ли сложности, если ли судебные споры (можно посмотреть в общем судебном реестре). Кроме того, нужно понимать отношение банков к застройщику, об этом можно судить по тому, выдают ли банки кредиты под квартиры в строящемся объекте. Если под квартиры в этой новостройке не дает кредит ни один банк (по крайней мере, ни один из тех, название которого вам приходилось ранее слышать), это может говорить о потенциальных проблемах с финансированием.
На стройку ездить нет смысла, застройщик все равно будет сдавать дом госкомиссии
Не совсем верное решение. Например, продажи квартир могут идти полным ходом, а вот график проведения строительных работ может нарушаться уже с самого начала. Так, если в документах указано, что на данный момент должен возводиться третий этаж, а строители только что окончили работы с фундаментом – это обстоятельство говорит о высокой вероятности срыва сроков сдачи объекта (как бы не объяснял застройщик данную ситуацию).
Кроме того, при внимательном рассмотрении может обнаружиться несоответствие проводимых работ информации, изложенной в проектной документации, в данном случае речь идет о «скрытых» работах. Например, часть межкомнатных стен может быть выполнена из гипсоплит, хотя застройщик обещал добротные кирпичные перегородки. В момент приемки этой детали покупатель, скорее всего, не увидит (под штукатуркой), а на общем комфорте проживания это отразится довольно серьезно – тонкие плиты отлично проводят звук.
Заключение
Приобретая недвижимость, которую вы не можете посмотреть и пощупать (в отличие от уже готовых квартир от собственников) нужно соблюдать предельную осторожность. Прежде всего, стоит хотя бы получить представление о реальной рыночной стоимости квартир в новостройках (сходной категории) на данный момент, а затем определить бюджет. После этого нужно проверить застройщика, а также определить степень надежности финансирования конкретного объекта.
Если все устраивает, можно переходить к анализу проектной документации, а также в внимательному рассмотрению договора ДДУ (единственный формат договора покупки строящегося жилья, защищенный на государственном уровне). Кроме того, помните – подписывать «типовой» договор, предлагаемый застройщиком, вы вовсе не обязаны, вы вправе потребовать внести изменения в пункты, которые вас не устраивают. Если застройщик действительно хочет продать недвижимость, он пойдет вам навстречу, в противном случае, опять-таки стоит задуматься – не затеял ли застройщик какой-нибудь каверзы.
